Teilungserklärung in Baden-Württemberg: Vom Aufteilungsplan zur Eigentumswohnung

Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind (§ 3 Abs. 3 WEG). Was das bedeutet, regelt die Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (AVA) von 2021: Die Einheit muss von anderen Wohnungen und Räumen baulich vollkommen abgetrennt sein, etwa durch Wände und Decken, und einen eigenen abschließbaren Zugang haben – unmittelbar vom Freien, von einem Treppenhaus oder von einem Vorraum aus.

Der Zugang darf nicht durch ein anderes Sondereigentum führen und über ein Nachbargrundstück nur, wenn er dinglich abgesichert ist. Zusätzliche Räume außerhalb der Wohnung, etwa ein Kellerraum, können dazugehören, wenn sie abschließbar sind.

Auch Stellplätze können Sondereigentum sein, und das Sondereigentum kann sich auf Flächen außerhalb des Gebäudes erstrecken, zum Beispiel auf einen Garten oder eine Terrasse (§ 3 Abs. 1 und 2 WEG). Solche Flächen müssen im Aufteilungsplan durch Maßangaben bestimmt sein, ausgehend von den Grenzen des Grundstücks oder eines Gebäudes (§ 6 AVA).

Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung, aus der die Aufteilung von Gebäude und Grundstück sowie Lage und Größe des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums hervorgehen (§ 7 Abs. 4 WEG). Alle Räume und Flächen, die zu derselben Einheit gehören, erhalten dieselbe Nummer. Bei bestehenden Gebäuden muss es sich um eine Baubestandszeichnung handeln, also um eine Zeichnung des tatsächlichen Zustands.

Genau hier liegt in der Praxis oft der Aufwand: Die Pläne aus der Bauakte sind alt, unvollständig oder bilden spätere Umbauten nicht ab. Dann wird der Bestand vor Ort aufgemessen und neu gezeichnet. Nicht jedes Bauteil kann dabei Sondereigentum werden – Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, und gemeinsam genutzte Anlagen bleiben gemeinschaftliches Eigentum (§ 5 WEG).

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird ungeachtet bauordnungsrechtlicher Vorschriften erteilt (§ 4 Abs. 2 AVA). Die Behörde prüft also nicht, ob etwa Brandschutz, Schallschutz oder Rettungswege den heutigen Anforderungen entsprechen, und die Bescheinigung ist keine Baugenehmigung. Wurde zum Beispiel eine Dachgeschoss- oder Einliegerwohnung nie genehmigt, ändert die Aufteilung daran nichts. Beim Verkauf oder bei der Finanzierung kann das zum Thema werden; dann kommt eine nachträgliche Genehmigung in Betracht.

Sind für die Abgeschlossenheit erst bauliche Änderungen nötig – etwa ein eigener Zugang, ein abgetrennter Flur oder neue Trennwände –, ist gesondert zu klären, ob dafür ein Verfahren erforderlich ist.

In Gebieten mit einer Erhaltungssatzung zum Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Milieuschutz) braucht die Begründung von Wohnungseigentum in bestehenden Wohngebäuden in Baden-Württemberg außerdem eine Genehmigung (Umwandlungsverordnung). Ob ein Grundstück in einem solchen Gebiet liegt, erfahren Sie bei Ihrer Stadt oder Gemeinde.

Das Ingenieurbüro Lehmann nimmt den Bestand auf, erstellt die Aufteilungspläne und bereitet den Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung vor. Zeigt sich dabei, dass Teile des Gebäudes nicht genehmigt sind oder für die Abgeschlossenheit umgebaut werden muss, klären wir mit Ihnen die nächsten Schritte. Die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung entstehen beim Notar; eine Rechtsberatung bieten wir nicht an. Ob die Bescheinigung erteilt wird, entscheidet die Baurechtsbehörde.

Für eine erste Einschätzung helfen die Adresse, die Zahl der geplanten Einheiten, vorhandene Pläne oder Unterlagen aus der Bauakte sowie Angaben zu Kellerräumen, Stellplätzen und Gartenflächen, die einzelnen Wohnungen zugeordnet werden sollen.